一、起草背景
龙口市上一轮补偿标准于2017年9月8日，经市政府办公室“龙政办发〔2017〕68号”发布实施，至今已有近5年时间，为了保证地上附着物和青苗补偿标准与经济社会发展水平相适应，维护被征地农民和土地使用权人的合法权益，依法依规开展土地征收工作，市自然资源和规划局编制了我市补偿标准调整成果，先后两次会同市财政、农业农村、住建、交通、水务等部门及14处镇街区、行业领域专家对补偿标准进行了研讨，结合实际实施土地征收中遇到的各种现实情况并综合各方意见进行了修正。
二、起草依据
《关于烟台市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕1881号）、烟台市征地地上附着物和青苗补偿标准》，结合我市实际情况制定。
三、起草目的
为推进全市经济平稳健康协调发展，维护被征地农民和土地使用权人的合法财产权益，依法依规开展土地征收工作，经市政府研究决定，对龙口市征地地上附着物和青苗补偿标准进行调整。
四、主要内容
龙口市地上附着物和青苗补偿标准分为25大项88小项，为了在实际工作中便于操作，避免因人为因素造成自主裁量权过大，在符合类别标准的情况下将补偿标准确定为固定值（大部分标准取烟台市中间值），对于房屋、普通禽舍和温室采取通过评估方式确定价值，评估价值高不超过烟台市补偿标准的上限，低不低于烟台市补偿标准的下限。具体情况为：
1.房屋类。分为5种类型，仅限承包地内看护用房及临时建筑，烟台市设置了不同标准区间值。我市结合潍烟高铁以及近期实施土地征收的现实情况，确定在参照烟台市标准区间的基础上以评估方式确定补偿价格，避免因价格固定而对成片拆迁的住宅、非住宅补偿标准造成冲突，评估价值高不超过烟台市补偿标准的上限，低不低于烟台市补偿标准的下限。
2.围墙类。分为7种类型，我市取烟台市标准中间值，对前4种类型在基础高度上设定增减值。
3.普通畜禽舍。分为3种类型，烟台市设置了不同标准区间值。我市结合潍烟高铁以及近期实施土地征收的现实情况，确定在参照烟台市标准区间的基础上以评估方式确定补偿价格，避免因价格固定而对经营性或规模化养殖的畜禽舍补偿标准造成冲突，评估价值高不超过烟台市补偿标准的上限，低不低于烟台市补偿标准的下限。
4.迁坟。烟台市标准为2000-3000元／座，我市取其高限3000元／座。包括迁葬、工料费等，双棺可视情况增加补偿标准，原则上最高不超过1000元，对于大型、豪华坟墓或无安置条件的，补偿标准由双方协商或评估确定。
5.温室。为分5种类型，烟台市设置了不同标准区间。我市结合潍烟高铁以及近期实施土地征收的现实情况，确定在参照烟台市标准区间的基础上，根据规格、材质、跨度等以评估方式确定补偿价格。评估价值高不超过烟台市补偿标准的上限，低不低于烟台市补偿标准的下限。温室是实施抢建的重点，为了将抢建温室和群众正常种植的温室补偿标准区分开来，对于实际并未形成种植产出的抢建温室，仅按建设成本（包括人工）计算。
6.小桥。分为3种类型，按桥面面积计算，我市取烟台市标准中间值。
7.涵洞。分为6种类型，按涵洞长度计算，我市取烟台市标准中间值。
8.水渠、水池。分为3种类型。其中土筑水渠、水池（不包括田间毛渠），按挖土方体积计算，取烟台市标准中间值40元／M3；石砌水渠、水池和砖砌水渠、水池，按砌体体积计算，取烟台市标准上限，分别为400元／M3和500元／M3，土方另计40元／M3。
9.水井。烟台分为8种类型，我市分为6种类型，取消了水泥下管井（井管直径1M以下和1M以上）2种类型，将塑料下管井（井管直径10-30CM）、铁管下管井（井管直径10-30CM）2种类型，修改为机井（直径40CM以下和40CM以上）2种类型，均取烟台市标准中间值。对于废、枯井按同类井补偿标准的40%补偿。
10.姜井、地瓜井。分为2种类型。其中老式土筑姜井、地瓜井，取烟台市标准上限3000元／眼；砖砌起拱类型，烟台市标准为1500-1700元／M，在实际操作中很难进井测量，修改为13000元／眼，比龙口市原标准提高4000元／眼。
11.台田、石堰。按砌体体积计算，我市取烟台市标准中间值。
12.灌溉设备。分为8种类型，我市取烟台市标准中间值。
13.路面、地面。分为3种类型，我市取烟台市标准中下值。沥青硬化厚度每增减1CM，补偿标准增减10元／M2，混凝土硬化厚度每增减1CM，补偿标准增减5元／M2。
14.电力、通讯线路。分为3种类型，我市取烟台市标准中间值。
15.鱼塘、藕塘。分为3种类型，其中土筑池塘取烟台市标准中间值12元／M3，包括鱼苗、藕秧损失费，土方另计12元／M3；石砌池塘和砖砌池塘取烟台市标准上限，分别为400元／M3和500元／M3，按砌体体积计算，包括鱼苗、藕秧损失费，土方另计12元／M3。
16.苹果、梨。分为幼龄期、初果期、盛果期和衰果期4种类型，我市取烟台市标准中间值。对于果园外零星果树分别按80元／株、300元／株、500元／株、280元／株补偿，价格不超过按亩补偿标准。
17.樱桃。分为幼龄期、初果期、盛果期和衰果期4种类型，我市取烟台市标准中间值和中下值。对于果园外零星果树分别按85元／株、320元／株、550元／株、250元／株补偿，价格不超过按亩补偿标准。
18.蓝莓。分为一年生、两年生、三年生、四年生以上4种类型，我市取烟台市标准中间值。对于果园外零星果树分别按20元／株、30元／株、40元／株、55元／株补偿，价格不超过按亩补偿标准。
19.其他果树（包括桃、杏、柿、枣、板栗等树种）。分为幼龄期、初果期、盛果期和衰果期4种类型，我市取烟台市标准中间值。对于果园外零星果树分别按75元／株、250元／株、480元／株、250元／株补偿，价格不超过按亩补偿标准。
20.葡萄。分为幼龄期、初果期、盛果期和衰果期4种类型，我市取烟台市标准中间值和中下值。火龙果、猕猴桃参照葡萄补偿标准，包含对葡萄架的补偿，特殊葡萄架按照评估价格确定。对于果园外零星葡萄分别按20元／株、45元／株、95元／株、45元／株补偿，价格不超过按亩补偿标准。
21.乔木（指用材林种）。分为4种类型，我市取烟台市标准略超下限。沿海防护林基干林带、山丘地区防护林乔木补偿标准可提高40%-60%；经济、观赏、绿化类等特殊树种由园林部门根据实际情况认定，补偿标准可由资质机构评估或认证。对零星乔木按照标准按株补偿。
22.灌木。分为2种类型，我市取烟台市标准中间值。对零星一年以内灌木按15元／墩，一年以上灌木按30元／墩计算。
23.苗圃、苗木。我市取烟台市标准略超下限。包含迁移费，对果树类、花卉苗木苗圃可适当上浮，原则上不超过30%；对于稀有珍贵苗木可由资质机构评估认证。
24.取消烟台桑树标准。增加了青苗（小麦、玉米、花生等）标准，沿用了我市上轮标准3000元／亩。
25.增加了蔬菜标准4000元／亩，对于蔬菜种植的集中区域，可根据蔬菜种类、产值等，以评估方式确定补偿价格。
在补偿标准的最后，对其他情况进行说明：1、在政府土地征收预公告下达之日起，凡在拟征土地上抢建（包括打井）、抢栽、抢种的各类地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。2、乔木胸径是指距根茎1.3m处的树木直径。3、对本规定中未包括的品种可参照相近的其他类品种补偿，不能参照的可委托有资质的机构进行评估或认证，作为征地补偿的依据。4、国家和省确定的铁路、公路、机场、航道港口、水利工程、能源工程等重大基础设施项目征收土地地上附着物和青苗补偿等标准另有规定的，从其规定。5、本标准为合法条件下的补偿标准。
五、新旧政策标准比对
房屋、普通畜禽舍、温室本次均调整为采取评估方式确定价值；迁坟由2000元／座提高为3000元／座；青苗、蔬菜维持原价格不变，分别为3000元／亩和4000元／亩；征地中涉及最多的是果树和树木、苗圃等，其中苹果、梨平均价格上涨幅度为38%；樱桃平均价格上涨幅度为25%；其他果树平均价格上涨幅度为51%；葡萄平均价格上涨幅度为37%；乔木平均价格上涨幅度为23%；灌木平均价格上涨幅度为36%；苗圃苗木平均价格上涨幅度为29%；其余类型均有不同幅度上涨。
为了保证地上附着物和青苗补偿标准与经济社会发展水平相适应，维护被征地农民和土地使用权人的合法权益，市自然资源和规划局通过政府门户网站于2022年3月20日至2022年4月20日对《龙口市征地地上附着物和青苗补偿标准》（讨论稿）公开征求社会各界意见和建议。截止到4月20日，共收集到以下意见建议：
1.第24、25项，青苗、蔬菜价格与2017年无变化，与果树标准差距过大，造成征地难度大，树木价格高于青苗、蔬菜太多。
2.房屋、围墙、水渠废弃已失去原有使用价值的，果树正常管理和非正常管理的，建议进行区分补偿。
3.第15条鱼塘、藕塘中的“土筑池塘”，去掉“2、土方另计12元/m³”。
意见采纳情况和理由：
1.所提意见是征地中遇到的实际情况，青苗和树木、大棚补偿差价较大，群众有抵触情绪造成抢栽抢种和突击建设大棚现象，给政府和群众自身都造成损失。但补偿标准是基于青苗和附着物的实际价值作为补偿依据，不能以征地难度代替实际价值作为衡量，因此在补偿标准中不能违背实际价值而擅自提高青苗补偿标准。但与此同时，考虑到征地难的实际情况，既要保护农民种粮种菜的积极性和利益，又要尽量避免发生抢栽抢种抢建现象，建议采取一事一议方式妥善解决，此建议将向市政府常务会提出。意见部分采纳。
2.土地征收时对地上附着物的新旧程度不宜区分太细，否则很容易造成群众抵触情绪，应顾及群众利益采取适当“就高”原则，以利于实施土地征收。意见不予采纳。
3.表述重复，应予删除修正。意见予以采纳。
龙口市自然资源和规划局
2022年4月21日
龙口市征地地上附着物和青苗补偿标准（征求意见稿）.doc
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