龙口市人民政府关于印发《关于进一步加强社区物业管理工作的意见》的通知
龙政发〔2016〕45号

各镇（街、区）政府（办事处、管委），市政府有关部门，烟台市属以上驻龙有关单位：

《关于进一步加强社区物业管理工作的意见》已经市政府常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

龙口市人民政府
2016年7月15日

关于进一步加强社区物业管理工作的意见

为规范物业管理活动，切实改善人民群众的居住和生活环境，进一步促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本意见。

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想

坚持以科学发展为指导，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为出发点和落脚点，本着“属地为主、部门联动，以人为本、服务为先，业主自治、综合施策”的原则，逐步建立起体系健全、政策完善、责任到位的社区物业管理工作体制和机制，使物业管理在全市各社区中实现全覆盖。

（二）基本原则

按照“属地政府牵头组织、主管部门监督指导、相关职能部门跟踪规范、社区居委会具体落实”的工作思路，坚持“属地管理”的原则，不断完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区这一基层组织的作用，推进社区物业管理工作健康、有序开展。

二、明确职责分工

各物业管理相关单位要各司其职、各负其责、协调一致、齐抓共管，共同加强社区物业管理工作。

1.民政局：负责制定社区建设规划及社区服务管理办法，推动社区建设，指导社区服务工作。

2.建设局：负责物业管理活动的监督管理工作，制定相关配套政策，提出工作意见；组织对物业管理行业的检查、考核和人员培训工作。

3.物价局: 负责物业服务收费的监督管理工作，制定全市物业服务收费管理办法, 规范物业服务收费行为，对物业服务收费行为实施管理、协调、监督、指导，依法查处查纠各类物业违法收费行为。

4.公安局：负责指导物业企业的治安防范工作，维护物业管理区域内治安秩序，制止危害社会治安秩序的行为。

5.环保局：负责指导环境综合整治、突发环境事件的应急、预警工作，督查、督办、核查污染物减排情况，预防、控制环境污染，推动社会公众和社会组织参与环境保护。

6.市场监督管理局：负责电梯等特种设备安全监察工作，依法组织查处电梯等特种设备违法行为；按规定权限组织或参与电梯等特种设备安全事故的调查处理。

7.水务局：负责擅自停止供水或未履行停水通知义务、未按规定缴纳水费等违法案件的查处，指导供水用水安全生产工作，组织实施供水用水安全监督。

8.经信局：负责按照《电力供应与使用条例》和《供用电监督管理办法》等规定的职责，做好监督管理工作，依法保证业主正常用电。

9.国土局：负责承担各类土地登记和资料的收集、整理、共享和汇交管理工作，提供社会查询服务。

10.安监局：负责危险化学品、易燃易爆物品等安全监督管理综合工作。

11.文广新局：负责指导、监管文化设施和广播电影电视基础设施建设，指导文化市场综合执法，负责对广播电影电视节目传输、检测、安全播出的监管工作。

12.消防大队：负责指导消防监督、火灾预防、火灾扑救、消防应急抢险救援工作，指导、监督消防法律、法规和消防技术标准的实施，组织重特大火灾事故的调查，组织、指导消防宣传教育工作，查处查究违反消防管理规定的行为。

13.属地镇街区：负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，指导辖区内社区物业管理工作的开展，调解处理物业管理纠纷,实行物业管理联席会议制度。会同有关部门，科学划定社区物业管理区域，界定物业服务范围；对辖区物业管理工作进行监督和检查，协调各相关部门加强对社区物业工作的监督和检查。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

14.社区居民委员会：负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助镇街区开展社区管理和社区服务中与物业管理有关的工作。组织业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则，并按法律程序通过，规范业主和物业管理单位的公共行为；指导业主委员会选聘物业管理单位，签订物业管理服务合同，组织物业管理实施；监督业主委员会工作，督促检查物业管理单位，落实管理服务合同，调处管理服务中的矛盾纠纷；针对未成立业主委员会的小区，暂代行使业主委员会职责。

三、理顺管理程序

（一）业主委员会的组建和运转

各镇街区根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定程序推进业主委员会建设，完善物业管理机制，保障社区物业管理在阳光下运行，让业主能够充分参与物业管理工作，切实维护自身合法权益。达到召开业主大会条件的物业管理区域，均应成立一个业主委员会。业主委员会集体换届期间，由属地镇街区指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

（二）社区物业管理模式的确定

社区物业管理实行等级性服务和基础性服务，积极推进和完善市场化、专业化、规范化。各镇街区结合社区建设规划，根据属地住宅小区的建筑规模、配套设施、周边环境以及业主意愿和服务约定等情况，合理确定物业服务的管理模式和组织形式。

 1.新建商品住宅小区。市建设局规范前期物业招投标备案行为，各镇街区落实社区居委会及时介入管理。房屋在建设单位交付给业主的同时，社区居委会应与建设单位、前期物业服务企业对接，做好业主信息登记，及时规范相关物业管理行为。开发建设单位在住宅小区总体竣工验收前或分期开发已竣工验收，达到成立业主委员会条件的，属地镇街区应组织召开业主大会成立业主委员会；开发建设单位应将区内的设施设备、资料档案移交业主委员会或社区居委会；业主委员会或社区居委会应对物业服务企业进行监督管理，可根据大多数业主的意愿重新选聘物业服务企业。

2.由有资质的物业企业管理服务的住宅小区。属地镇街区进行指导，社区居委会具体落实，抓好社区物业管理工作。物业服务企业将《管理规约》、《物业服务合同》、《装饰装修管理规定》、《装饰装修服务协议》等文字材料报社区居委会和相关部门备案。社区居委会监督物业服务企业依据法律、法规及服务合同履行情况，指导业主依法依规履约。

3.由其他管理人进行管理服务的住宅小区。根据物业服务组织的服务水平、管理规模、人员配置等情况，达到申办资质条件的，由属地镇街区和市建设局推荐，报送上级物业主管部门申办资质。达不到申办资质条件的，社区居委会组织成立业主委员会或选举业主代表依法选聘物业管理单位，开展物业管理服务活动。

4.无物业管理服务的住宅小区。逐步实现物业管理全覆盖，具体物业管理模式，可由物业服务企业提供全方位管理服务，也可根据多数业主的意愿提供基础性管理服务。其中，针对已成立业主委员会的,由业主委员会选聘物业管理单位开展物业管理服务；未成立业主委员会,但具备成立条件的，由社区居委会组织成立业主委员会，选聘物业管理单位开展物业管理服务；不具备成立条件的，由社区居委会依法选聘物业管理单位，开展物业管理服务活动。另外，无法落实物业管理单位的零散小区，可暂由所在镇街区组织成立物业服务组织，根据工作需要组建保洁队、维修队、绿化队等物业服务队伍，提供卫生清扫、垃圾清运、日常维修、绿化养护等基础性服务；经改造整治，具备条件选聘物业管理单位进行管理服务的零散小区，要由物业管理单位进行管理服务。

5.新型农村社区。国有出让土地建设的商品住宅小区, 按照城市社区的标准进行理顺。集体土地建设的新型农村社区，镇街区应创造条件，逐步推行市场化服务，选聘有资质的物业服务企业提供物业服务，也可以按照村民自治、自我决策、自行管理的原则，由村集体组织村民提供物业服务。具体由属地镇街区主导，迁居村“两委”确定。

四、维护公共利益

(一)加强物业服务用房管理

物业服务用房属于全体业主共同所有，物业服务用房的管理使用和收益应由业主大会决定。物业服务商业用房出租所得租金主要用于物业服务用房的维修，盈余资金由社区居委会专户存储，成立业主委员会后移交业主委员会管理。

1.新建商品住宅小区

建设单位按照国家规范标准配套建设物业服务用房，并于物业服务用房竣工验收时，在市建设局的监督指导下，与社区居委会签订物业服务用房移交合同，到市建设局办理备案。物业服务用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先提供符合要求的物业服务临时用房，与社区居委会签订临时物业服务用房移交合同，到市建设局办理备案。建设单位应在物业服务用房竣工验收合格后30日内与社区居委会进行交接，社区居委会接受物业服务用房后10个工作日内与物业服务企业签订委托使用协议并办理交接。物业服务用房应达到以下要求：

（1）对使用功能符合要求的，建设单位与社区居委会在物业服务用房交接验收清单上签字盖章正式移交。使用功能存在问题的，应当约定解决的方法和时限，并如期完成交接验收工作。

（2）办理交接手续后10个工作日内，物业服务企业应当将物业服务用房情况在物业管理区域内公告，同时持物业服务用房交接验收清单和公告证明，到物业主管部门备案。

（3）建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房一并申请。市房产主管部门将物业服务用房在房屋登记簿上予以记载，与房屋基本单元的登记簿形成关联，不颁发房屋权属证书。

2.已与物业主管部门签订上交物业服务用房协议，由物业管理单位暂时代管物业服务用房的小区

（1）成立业主委员会的小区。物业主管部门牵头，属地镇街区和社区居委会配合，与业主委员会签订移交协议，移交业主委员会进行管理。

（2）未成立业主委员会的小区。属地镇街区牵头，物业主管部门与社区居委会签订移交协议，移交社区居委会进行监督管理；物业服务用房移交10个工作日内，社区居委会应与物业管理单位签订委托管理协议，并对物业服务用房的使用进行监管。物业管理单位发生更换的小区，原物业管理单位应当在3 日内与社区居委会进行交接，并签订移交协议；新物业管理单位进行服务3个工作日内，社区居委会与物业管理单位签订委托管理协议。

3.物业服务用房移交社区居委会后，逐步成立业主委员会的小区

社区居委会应当将物业服务用房情况告知业主委员会，由属地镇街区牵头，社区居委会与业主委员会办理物业服务用房相关移交手续。

（二）加强社区用房管理

1.社区服务用房。由属地镇街区代管，社区居委会使用。住宅小区建设前，市建设局根据社区的总体布局和属地镇街区提报的建设社区服务用房申请，综合考虑社区服务用房的规划建设。社区服务用房竣工验收时，建设单位应与属地镇街区签订社区服务用房移交合同，由属地镇街区到国资局办理备案。社区服务用房移交后，市民政局应指导属地镇街区对社区服务用房的使用功能进行布局。每处社区服务用房应设有便民服务厅、组织办公室、居民议事室、综合治理办公室、纠纷调解室、社区文体活动室、社区警务室、社区卫生服务站、社区计生服务站等基本办公场所，属地镇街区要安排办公人员发挥其便民服务功能。

2.社区政务管理用房。由属地镇街区代管，按规划使用功能要求由城管执法、治安管理等相关单位使用。社区政务管理用房竣工验收时，建设单位应在市建设局的监督指导下与属地镇街区签订社区政务管理用房移交合同；政务管理用房移交后，由属地镇街区根据业主需求情况适时与规划确定的使用单位办理交接。

（三）加强配套设施及用房管理

1.设施设备及用房。供气、通信、有线电视、宽带数据传输等应由专业经营单位管理维护的设施设备及用房，应移交专业经营单位管理维护。供热、供水、供电设施设备及用房，由供热、供水、供电企业与开发建设单位双方协商进行移交，达到《山东省物业管理条例》第八十三条规定要求。

2.其他公建用房。门卫、公厕、卫生服务站等配套用房不得改变其使用用途。

（四）加强共有部分设施管理

建筑区划内的道路、绿地和其他公共场所、公用设施属于业主共有，但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主入住后，发生的开发建设单位、物业管理单位及其他单位侵犯业主权益的行为，或是业主之间发生的侵权行为，由社区居委会或业主委员会先行制止，无法制止的报属地镇街区；属地镇街区无法制止的，由属地镇街区取得相关基础材料，按法律渠道解决。

五、强化管理措施

（一）加强物业管理安全生产工作

物业管理安全生产以属地镇街区为主体，各行政执法部门各司其职，社区居委会抓好落实。属地镇街区每年至少一次组织相关部门，对物业管理区域内的公共部位、共用设施设备进行检查；社区居委会督导物业管理单位进行日常巡检。发现问题后，能立即整改的责令当事人整改，不能立即整改的报相关行政执法部门查处。

（二）规范物业服务收费机制

切实加强行政监管，市物价局要会同市建设局完善物业服务收费管理制度，按照“公正合理、质价相符”的原则，确定物业服务等级和收费指导标准，规范物业服务收费行为。属地镇街区要按照市政府确定的物业服务收费办法及标准，抓好辖区内物业服务收费小区的监督考核工作。

（三）建立物业管理联席会议制度

由属地镇街区牵头召集，社区居民委员会、公安派出所、物业管理单位、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。联席会议主要协调下列事项：一是业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；二是物业管理单位在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；三是物业管理区域内发生的突发事件；四是物业管理与社区管理的衔接和配合；五是需要协调的其他物业管理事项。

（四）加大物业纠纷调处力度

建立社区调处、镇街区调处、市级调处三级调处体系。物业服务区域内的纠纷首先由社区居委会进行调处；社区居委会调处不成的由镇街区先行调处，镇街区调处不成的由镇街区召集物业管理联席会议调处；物业管理联席会议调处不成的属地镇街区可联系市信访局等部门综合调处。调处过程中涉及到依法行政的，在调处的同时，由相关责任部门依法查处。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位委托物业管理单位进行服务的，出现的纠纷由委托单位的主管部门牵头调处；专业经营单位与物业管理单位未签订委托协议，应由专业经营单位收费到户，但专业经营单位未执行收费到户规定，出现的纠纷由相应的主管部门牵头调处。

（五）加大违章建设查处监管力度

物业管理区域内的违章建设要按照“预防为主、坚决制止，多措并举、部门联动”的原则同步推进。物业管理单位（无物业管理单位小区的责任主体为社区居委会）应加强巡查，在第一时间发现并告知当事人不得进行违法行为，同时制止用于违章建设的原材料和违章建设施工人员进场，并向属地镇街区和水、电主管部门及相关行政执法部门报告，必要时报警。水、电主管部门在行政执法部门做出行政处罚的通知后，应配合行政执法部门进入相应执法程序，停止对违章建设的水、电供应。属地镇街区要从源头杜绝违章建设的产生，要督导社区居委会、业主委员会、物业管理单位做好巡查、排查、制止工作。

本意见自2016年7月19日施行，有效期至2021年7月18日。