龙口市人民政府关于印发《龙口市住宅专项维修资金管理实施细则》的通知

龙政发〔2016〕46号

各镇（街、区）政府（办事处、管委），市政府有关部门，烟台市属以上驻龙有关单位：

《龙口市住宅专项维修资金管理实施细则》已经市政府常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

                        龙口市人民政府
2016年7月15日

龙口市住宅专项维修资金管理实施细则

第一章  总 则

第一条  为加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本细则。

第二条  本细则适用于本市行政区域内维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条  本细则所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  维修资金由市建设局进行管理，坚持专户存储、专款专用、业主共有、共同决策、政府监督的原则。

第五条  出售公有住房的维修资金，应当在完成核对后，由市财政局或者其他管理部门划转到市建设局进行统一管理。

第六条  业主大会成立前，维修资金由市建设局代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。

业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受市建设局的管理和监督，在市建设局招标选定的商业银行设立维修资金专户。

第七条  市建设局应当建立公开电话、开发使用维修资金业务网络平台等信息化媒介，接受社会投诉监督，提高维修资金管理效率。

第二章  交 存

第八条  商品住宅、非住宅的业主交存首期维修资金的标准为：

（一）多层住宅（7层以下、不带电梯，含7层），按51元/平方米交存；

（二）多层住宅（7层以下、带电梯，含7层）及小高层（12层以下，含12层），按62元/平方米交存；

（三）高层住宅（12层以上），按94元/平方米交存；

（四）房屋的楼层数根据批复的规划设计确定；资金的交存程序由市建设局制定；资金的交存标准由市建设局根据建筑安装工程造价的变化情况，每3年进行调整，调整后向社会公布。

出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取维修资金；业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为我市房改成本价的2%。

第九条  下列物业的业主应当按照本细则的规定交存维修资金：

（一）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅；

（二）住宅与非住宅结构相连且有共用基础的，住宅与非住宅按整体楼层数确定相应交存标准；

（三）住宅与非住宅以共墙形式相连、不存在共用基础的，住宅与非住宅按各自楼层数确定相应交存标准；

（四）非住宅维修资金的交存标准按商品住宅维修资金的交存标准执行；

（五）不单独登记权属但计入建筑面积的车库（车位）、储藏室（小草棚）、阁楼、物业服务用房等首期维修资金由开发建设单位交纳，单独登记权属的车库（车位）、储藏室（小草棚）、阁楼等由登记的产权人交纳。

第十条  经济适用住房、集资建房、政府限价房、拆迁实行产权调换安置的房屋等应当按商品住宅标准交存维修资金。

第十一条  下列物业可不交存维修资金：

（一）人防工程、社区用房等公益性质房屋；

（二）在工业用地上建设的厂房、不用于销售的职工宿舍、办公用房等建筑物；

（三）一个业主所有且与其它物业不具有共用部位、共用设施设备的住宅。

第十二条  开发建设单位与业主应当在订立商品房买卖合同中，就维修资金交存事宜作出约定。

开发建设单位在办理竣工验收手续前，应提交维修资金交存方案，并交存竣工验收区域开发建设单位应交存的维修资金。

开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记时，将维修资金足额交存至维修资金管理专户。

实行商品房预售资金监管的，开发建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。

新建商品住宅、非住宅业主应当在办理住宅交付手续时，按合同约定将首期维修资金交至开发建设单位。

第十三条  市建设局在商业银行开立维修资金专户，资金专户下设房屋账户和公共账户。

（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分账。

（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、房屋账户增值收益、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，出售公有住房划转的维修资金，全体或部分业主共有物业的维修资金，按照物业管理区域设总账。储存出售公有住房划转的维修资金，一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，按其物业范围设分账。

第十四条  物业管理区域内的公共收益主要包括以下部分：

（一）利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益；

（二）物业管理区域内共用设施设备报废后的回收残值；

（三）保修期满后，建设单位因注销，或者因违法被责令终止业务活动，或者反复维修仍未能解决相关物业共用部位、共用设施设备质量缺陷等原因无法退还的物业质量保修金；

（四）其他应计入物业管理区域公共收益的。

第十五条  公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。

第十六条  维修资金的增值收益是指利用维修资金购买国债和组合存款产生的利息与维修资金房屋账户中应得利息之间的差额部分。维修资金增值收益按物业管理区域设分户账，按照增值收益总额与房屋账户利息总额的比例进行分配。

第十七条  房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30％或未建立维修资金的，由业主委员会执行业主大会的决议，进行筹集。

第十八条  出售公有住房售房时未提取或者未足额提取维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未交存的，应当按规定补交。

第十九条  经业主大会决议，业主可以选择一次性补交、续交维修资金，或者随物业费逐月补交、续交。

物业服务企业或者其他机构应当配合维修资金收取、交存等工作。由物业服务企业或者其他机构代收补交、续交维修资金的，应当将补交、续交维修资金及时划转维修资金银行专户。市建设局应当将物业服务企业划转补交、续交维修资金的情况纳入其信用档案管理。

第三章  使 用

第二十条  住宅共用部位的维修和更新、改造范围主要包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起内墙面浸湿；

（三）地下室出现渗漏、积水的；

（四）楼房外墙装饰层出现裂缝、脱落或空鼓的；

（五）建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起内墙面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

（七）公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、围墙、院门等出现破损的；

（八）公共区域门窗破损的；

（九）其它共用部位符合规定需维修的。

第二十一条  住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围主要包括：

（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

（二）避雷设施不能满足安全要求的；

（三）消防系统、楼宇对讲、监控设施出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

（四）排水管道漏水、锈蚀严重或其它设备损坏的；

（五）其它共用设施设备符合规定需维修的。

第二十二条  物业管理区域及区域内住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊；

（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该房屋全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊；

单幢房屋涉及一个单元的，由该单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及两个或者两个以上单元的，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

（三）住宅之间或者住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

第二十三条  住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

未交存维修资金或者维修资金续交不足，发生应分摊维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积承担。

第二十四条  使用维修资金必须符合以下条件：

（一）维修项目属于共用部位、共用设施设备，并已过保修期；

（二）维修资金足额交存或者账面余额不低于首期交存额的30%，资金不足部分已明确费用分摊方案；

（三）社区居民委员会、业主委员会提出维修和更新、改造计划建议，并委托相关单位编制费用分摊方案及维修和更新改造方案，经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总户数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即根据管理规约的约定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总户数三分之一以下的，视为表决通过。并在相关区域醒目位置进行公示，公示期为7天；

（四）维修工程符合以下情况之一的，应按规定委托工程造价咨询单位进行项目审价：

1.维修项目涉及整个物业管理区域的；

2.单项维修工程费用超过5000元的；

3.一次性使用维修资金总额超过10000元的。

第二十五条  维修资金按以下程序拨付：

（一）市建设局对符合使用条件的予以核准，并根据社区居民委员会、业主委员会委托的具有相应资格中介机构核定的预算金额，预拨不超过预算金额30％的维修资金；

（二）维修单位必须严格按照维修方案和维修工程预算书进行维修；

（三）维修工程竣工后，申请拨付余款，应提交以下材料：

1.维修资金余款拨付申请书；

2.维修工程竣工决算书；

3.社区居民委员会和业主委员会出具审核同意的工程决算单、工程质量验收证明及经公示的维修费用明细表、委托专业审计机构审核的工程决算审价报告；

4.业主反馈意见表等。

（四）市建设局对维修方案、维修工程预算书、维修工程竣工决算书等进行审查，并对维修过程进行监督。

第二十六条  商品住宅、非住宅维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，参照以上程序办理。

第二十七条  维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

第二十八条  涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其它维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

出现应急使用情况，需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的，可以先从公共账户中调剂垫付。有业主委员会的，由业主委员会申请；无业主委员会的，由社区居民委员会申请。

第二十九条  维修资金的计划使用，主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。

第三十条  申请维修资金计划使用，由社区居民委员会、业主委员会或者其委托的相关单位，根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关材料报市建设局备案并组织实施。

第三十一条  按照维修资金使用计划程序，社区居民委员会、业主委员会或者其委托的相关单位应当按照规定通过公开招标等方式，选聘具有相应能力的维修单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作。

第三十二条  维修资金的一般使用，适用于涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

第三十三条  维修资金的一般使用程序，由社区居民委员会、业主委员会接到业主报修或者发现问题后，进行现场核实，按相关规定报市建设局审核并组织实施。

第三十四条  维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。

第三十五条  有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯故障；

（三）消防系统故障；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水管道爆裂；

（七）地下车库雨水倒灌；

（八）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

第三十六条  出现需应急维修情形时，社区居民委员会、业主委员会应现场查验确认后立即组织维修。

第三十七条  社区居民委员会、业主委员会应当选聘具有相应能力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。

应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的，还应当由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明。

第三十八条  应急维修工程费用拨付后，社区居民委员会、业主委员会应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。

（一）维修、更新、改造方案；

（二）工程决算报告；

（三）工程验收合格证明；

（四）涉及户数和清册、分摊方案；

（五）市建设局认为按照规定应该提交的其他材料。

第三十九条  相关业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第四十条  社区居民委员会、业主委员会可以聘请专业监理对维修工程进行监理；可以委托鉴定单位对维修工程实施质量鉴定；可以委托专业中介机构对工程造价进行审核；费用计入维修和更新、改造成本。

第四十一条  组织维修单位应根据合同，在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。

第四十二条  下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用；

（六）其他不应动用维修资金维修的项目。

第四章  监督管理

第四十三条  市建设局应当通过公开招标的方式选定商业银行，作为专户管理机构，并把资金保值增值、管理高效等指标列入招标依据。

第四十四条  业主大会成立后，业主大会相关信息应当报市建设局备案。经社区居民委员会监督，业主大会决议，业主自行管理维修资金的，业主委员会应向市建设局提交以下材料：

（一）维修资金自行管理申请表；

（二）经物业管理区域占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意的自行管理维修资金的表决结果；

（三）建立维修资金管理制度和维修资金管理信息系统；

（四）维修资金管理方案；

（五）管理规约；

（六）参与财务管理的业主委员会成员或者聘用财务管理人员的财会专业技能的证明材料；

（七）业主委员会执行委员在所在地社区居民委员会任职的证明材料；

（八）市建设局认为必要的其他材料。

第四十五条  业主大会开立维修资金专户后，社区居民委员会、业主委员会与市建设局签定资金管理风险责任书，接受市建设局的监督和财务审计，并到市建设局办理备案手续，申请资金划转。

市建设局在受理申请之日起30日内，经审查合格，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会设立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第四十六条  市建设局、社区居民委员会、业主委员会应当每年至少与专户管理银行核对维修资金账目一次，并建立业主查询制度：

（一）维修资金交存、使用、利息收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）分户账中维修资金交存、使用、利息收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

专户管理银行应当每年至少向维修资金管理单位发送一次维修资金对账单。

维修资金管理单位对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

第四十七条  有下列情形之一的，社区居民委员会、业主委员会应持相关手续到市建设局办理备案变更手续，并接受账目审计：

（一）物业管理区域发生变动的；

（二）物业服务企业发生变更的；

（三）业主委员会换届或成员发生变化的。

第四十八条  房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。出让人应当向房屋产权登记机构提交由维修资金管理单位出具的维修资金账户资金证明。出让人分户账上维修资金已使用的，须按同一物业管理区域交存的标准足额交存后，方能办理房屋所有权转移登记。

第四十九条  房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。需提交下列材料：

（一）维修资金余额返还申请书;

（二）房屋灭失证明材料；

（三）房屋权属注销证明;

（四）房屋所有权人身份证明；

（五）其他需提交的材料。

第五十条  维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。

第五十一条  市建设局在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。

第五十二条  维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受市财政部门的监督检查。

第五十三条  维修资金的收取、使用和管理，应当依法接受审计部门的审计监督。

第五十四条  恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。

第五章  附 则

第五十五条  在住宅物业管理区域内，不单独登记权属的车库（车位）、储藏室（小草棚）等维修资金不足的，由实际使用人进行续交或分摊维修费用。

第五十六条  保障性住房按照规定实行维修资金制度。国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本细则规定建立维修资金制度。

第五十七条  未成立业主委员会的住宅小区，由社区居民委员会代行业主委员会的职责。

第五十八条  本细则实施前已交纳的物业管理公共资金变更为维修资金管理使用。

第五十九条  本细则有规定的，按本细则执行，本细则未作规定的，按上级文件执行。

第六十条  本细则自2016年8月1日施行，有效期至2021年7月31日。